記者張敏北京報(bào)道近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)的一番表態(tài)，使“房屋養(yǎng)老金”成為外界關(guān)注與爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。
8月23日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)，董建國(guó)在會(huì)上表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。目前，上海等22個(gè)城市正在試點(diǎn)。
房屋養(yǎng)老金并不是一個(gè)新概念，其設(shè)立的初衷是為了應(yīng)對(duì)房屋老化帶來(lái)的生命、財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。但市場(chǎng)上有聲音將其誤讀為另一種形式的房地產(chǎn)稅，并認(rèn)為會(huì)加重購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。
實(shí)際上，房屋養(yǎng)老金個(gè)人賬戶(hù)為已有的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，多數(shù)購(gòu)房者已經(jīng)繳納。其與房地產(chǎn)稅的用途、征收方式、繳納標(biāo)準(zhǔn)均不盡相同，因此是完全不同的兩個(gè)概念。
近幾年，房屋養(yǎng)老金制度被多次提及，其背后有著深刻的制度和時(shí)代背景。隨著存量時(shí)代的到來(lái)，以及我國(guó)城市更新進(jìn)入精細(xì)化階段，對(duì)房屋的維護(hù)、改造等需求不斷增多，而包括房屋養(yǎng)老金在內(nèi)的三項(xiàng)制度，有望成為解決這一問(wèn)題的核心。存量時(shí)代新解法
房屋養(yǎng)老金通常是指住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。早在2008年初，《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》就已正式施行。
按照該辦法，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。
具體來(lái)看，每個(gè)城市確定的收取標(biāo)準(zhǔn)并不一樣。其中，北京的標(biāo)準(zhǔn)為：獨(dú)立式住宅、非住宅為50元/平方米；多層住宅、非住宅為100元/平方米；高層住宅、非住宅為200元/平方米。
多數(shù)情況下，購(gòu)房者會(huì)在交房階段繳納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。因此，對(duì)于大部分業(yè)主來(lái)說(shuō)，房屋養(yǎng)老金的個(gè)人賬戶(hù)部分已經(jīng)繳納，不會(huì)增加額外負(fù)擔(dān)。
近年來(lái)，房屋養(yǎng)老金被監(jiān)管部門(mén)多次提及，意味著這一制度的建立正在提速。
2022年4月，長(zhǎng)沙發(fā)生居民自建樓房坍塌事故后，住建部表示，要研究建立房屋養(yǎng)老金制度，更好解決既有房屋維修資金來(lái)源問(wèn)題。2023年6月，住建部部長(zhǎng)倪虹強(qiáng)調(diào)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度。2024年8月初，住建部新聞發(fā)言人、住房改革與發(fā)展司司長(zhǎng)王勝軍表示，住建部正在抓緊研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，為小區(qū)房屋安全使用提供全生命周期安全保障。
分析人士指出，從單獨(dú)提出房屋養(yǎng)老金制度，到強(qiáng)調(diào)房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度，說(shuō)明對(duì)老舊小區(qū)改造的制度性安排趨于完善。而三項(xiàng)制度中，房屋養(yǎng)老金制度是核心。
這背后，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，存量房屋規(guī)模大、老舊房屋占比增加的現(xiàn)實(shí)。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，截至2022年底，中國(guó)城鎮(zhèn)既有房屋中，建成年份超30年房屋占比接近20%，需要維護(hù)、改造的老舊房屋占比快速提升。
她指出，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金一般來(lái)源于業(yè)主自行繳納，整體資金體量有限，難以滿足小區(qū)維護(hù)改造需求，亟需增量資金入場(chǎng)。
8月20日，上海市委副書(shū)記、市長(zhǎng)龔正也表示，截至去年底，上海市城鎮(zhèn)既有住房建筑面積超過(guò)7.6億平方米，大量房屋開(kāi)始步入“中老年”。為此，上海將探索實(shí)施房屋定期體檢制度、房屋安全保險(xiǎn)制度、房屋養(yǎng)老金制度等三項(xiàng)制度。
另一個(gè)背景在政策層面。58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，上一輪房地產(chǎn)周期中，多采取大拆大建的方式，對(duì)老舊房屋可量化、可評(píng)價(jià)的深度保養(yǎng)的重視度不多。隨著房地產(chǎn)進(jìn)入新周期，城市更新改造向精細(xì)化發(fā)展，對(duì)房屋維護(hù)和改造的需求不斷增加，房屋養(yǎng)老金制度的建立就顯得十分重要。破局猜想
從官方傳遞出的信息來(lái)看，房屋養(yǎng)老金制度的推進(jìn)，將采取“先試點(diǎn)、后推廣”的路徑。
按照董建國(guó)的表態(tài)，目前，上海等22個(gè)城市正在試點(diǎn)房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等三項(xiàng)制度。據(jù)了解，這22個(gè)城市中，除四個(gè)一線城市外，以重點(diǎn)二線城市為主。這些城市的存量房屋規(guī)模大，老舊房屋占比相對(duì)較高。
上海也強(qiáng)調(diào)，三項(xiàng)制度分兩步推進(jìn)：第一步，今年先行在浦東等區(qū)開(kāi)展試點(diǎn)；第二步，在試點(diǎn)基礎(chǔ)上，明年在全市推開(kāi)。
外界對(duì)該項(xiàng)制度關(guān)注的焦點(diǎn)，主要體現(xiàn)為資金的歸集和資金的使用兩方面。其中，面對(duì)越來(lái)越龐大的房屋維護(hù)需求，個(gè)人賬戶(hù)額度有限，亟需籌集其他資金來(lái)源。
董建國(guó)也表示，由于個(gè)人賬戶(hù)為已有的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶(hù)建立起來(lái)。
但個(gè)人賬戶(hù)和公共賬戶(hù)的占比，目前尚未有定論。有專(zhuān)家建議，個(gè)人賬戶(hù)與公共賬戶(hù)以4:6的比例進(jìn)行劃分。也有從業(yè)者認(rèn)為，由于各地繳納的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金標(biāo)準(zhǔn)不同，也可根據(jù)情況，由城市政府部門(mén)自行設(shè)定比例。
關(guān)于公共賬戶(hù)的資金來(lái)源，業(yè)界一直有討論和研究。
2023年全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)人大代表，南京地鐵集團(tuán)有限公司黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)佘才高建議，公共賬戶(hù)資金來(lái)源主要由土地出讓金、維修資金增值收益結(jié)余、老舊小區(qū)改造資金、三供一業(yè)移交應(yīng)歸集的資金、城市物業(yè)管理獎(jiǎng)補(bǔ)資金等構(gòu)成。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，不管何種渠道，都要探索形成穩(wěn)定足額的資金來(lái)源，但同時(shí)也要發(fā)揮市場(chǎng)的效率。他認(rèn)為，財(cái)政資金很必要，但財(cái)政很有限，發(fā)揮的是補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)的作用，可以根據(jù)制度設(shè)定，引入更多的社會(huì)資本。
住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)程序復(fù)雜，也是長(zhǎng)期存在的問(wèn)題。按照要求，該項(xiàng)資金要由業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)，才能夠支取，但大部分業(yè)主缺乏工程維修的相關(guān)知識(shí)，加之不同業(yè)主的訴求不一，往往出現(xiàn)難以決斷的情況。
分析人士認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金制度與房屋體檢、房屋保險(xiǎn)等制度共同建立，專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的介入，有望改變信息不對(duì)稱(chēng)的情況，并在一定程度上解決這一問(wèn)題。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向表示，在房屋養(yǎng)老金的監(jiān)管、退出，以及與現(xiàn)有制度的銜接等方面，相關(guān)的安排也值得期待。
他表示配資專(zhuān)業(yè)股票，房屋養(yǎng)老金等三項(xiàng)制度的提速，目的是使老舊小區(qū)改造兼具社會(huì)效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。若能順利推進(jìn)，將拉動(dòng)建筑建材、資管等多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，并更好地撬動(dòng)這一市場(chǎng)。同時(shí)，老舊小區(qū)價(jià)值的提升，對(duì)住宅交易和租賃市場(chǎng)也是利好。
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