一場“叫停”房貸返點的大幕正在拉開，8月26日，記者注意到，已有包括上海、山東、江蘇、南京在內(nèi)的多地發(fā)文“叫停”房貸返點行為，明確對銀行機構(gòu)與房地產(chǎn)中介公司、開發(fā)企業(yè)等機構(gòu)及相關(guān)個人間存在的返傭亂象進行重點規(guī)范整治。分析人士指出，房貸返點本質(zhì)上是房貸業(yè)務(wù)的“內(nèi)卷”，既造成了各銀行貸款業(yè)務(wù)的成本增加，也干擾了房地產(chǎn)市場秩序，進行管控非常有必要。
上海已有銀行整改完畢
又有一地“叫停”房貸返點行為，近日，上海市銀行同業(yè)公會發(fā)布了《關(guān)于進一步加強上海銀行（601229）業(yè)個人住房貸款業(yè)務(wù)自律的通知》(以下簡稱《通知》)要求，自8月16日起新網(wǎng)簽的個人住房貸款，各會員單位不得以任何形式向房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)銷售機構(gòu)、營銷代理公司、房產(chǎn)中介機構(gòu)、個人房屋貸款服務(wù)機構(gòu)等任何商業(yè)性個人住房貸款的第三方機構(gòu)及其從業(yè)人員、個人住房貸款客戶支付傭金或權(quán)益，以及通過員工激勵轉(zhuǎn)移支付等方式變相支付傭金或權(quán)益。
其中，包括但不限于，以轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支付、實物提供、購物卡券、儲值卡券、加油卡以及各種線上權(quán)益等方式支付傭金或權(quán)益的行為。以明顯低于市場價格提供辦公場所、辦公設(shè)施、計算機軟硬件及勞務(wù)服務(wù)等行為。直接或間接向房屋合作機構(gòu)及其從業(yè)人員、利益關(guān)聯(lián)方提供傭金或其他變相利益，包括但不限于營銷費、服務(wù)費、手續(xù)費、代理費、勞務(wù)費、居間費、咨詢費、評估費、辦公費、廣告費、擔(dān)保費或場地使用費等。
《通知》要求，各會員單位立即停止已有的任何形式的“返點”或“變相返點”行為，及時清理、取消、終止執(zhí)行已簽訂的費用返點協(xié)議及類似協(xié)議。同時，盡快將自律要求傳達至各轄屬機構(gòu)和人員，避免爭奪客戶資源的惡性競爭，堅決制止發(fā)現(xiàn)的苗頭性、傾向性和隱蔽性問題。存量業(yè)務(wù)需自本《通知》下發(fā)后一周(7個自然日)內(nèi)整改完成。
記者從上海多家銀行人士處獲悉了上述《通知》的真實性，一位國有大行個貸中心人士表示，“已關(guān)注到了類似的內(nèi)容，但我行不存在房貸返點情況”；另一家股份制銀行人士稱，“確實收到了通知，文件主要針對此前銀行和中介之間存在返傭的行為，銀行已進行了整改，不存在返傭相關(guān)的合作”。
房貸返點是指銀行為了爭奪房貸市場份額而向中介機構(gòu)提供的傭金激勵。較為常見的情況為，中介與銀行簽訂合作協(xié)議，銀行向這些中介支付傭金作為推廣其房貸產(chǎn)品的獎勵。在這種模式下，傭金通常只流向中介。但還有另一種特殊情況為，購房者繞過中介，直接與銀行客戶經(jīng)理合作申請房貸，在這種情況下，銀行可能會將原本支付給中介機構(gòu)的一部分傭金直接返給購房者本人，作為激勵措施。上海地區(qū)一位房產(chǎn)中介店長告訴記者，“現(xiàn)在沒有房貸返點這一情況了，不會有任何吃差價的行為”。
房貸返點扭曲市場定價機制
在上海之前，山東、江蘇、南京多地也發(fā)文要求轄內(nèi)各銀行業(yè)金融機構(gòu)嚴(yán)格加強內(nèi)部管理，及時清理、取消、終止執(zhí)行已簽訂的費用返點協(xié)議及類似協(xié)議。山東銀行業(yè)協(xié)會發(fā)布《山東銀行業(yè)維護公平競爭市場環(huán)境自律公約》，對銀行機構(gòu)與房地產(chǎn)中介公司、開發(fā)企業(yè)等機構(gòu)及相關(guān)個人間存在的返傭亂象進行重點規(guī)范整治；江蘇銀行（600919）業(yè)協(xié)會此前也出臺了《關(guān)于禁止個人住房按揭貸款返傭共同維護銀行業(yè)公平競爭秩序的倡議》明確指出，轄內(nèi)各銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格加強內(nèi)部管理，及時清理、取消、終止執(zhí)行已簽訂的費用返點協(xié)議及類似協(xié)議；加強員工管理和培訓(xùn)。南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會發(fā)布的《關(guān)于禁止收取個人房地產(chǎn)按揭貸款返傭共同維護房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)良好秩序的倡議》要求，嚴(yán)格規(guī)范與銀行業(yè)金融機構(gòu)的合作行為，不得以轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支付、實物提供、購物卡券、儲值卡券、加油卡以及各種線上權(quán)益等方式收取傭金或權(quán)益的行為。
“房貸返點本質(zhì)上就是房貸業(yè)務(wù)的‘內(nèi)卷’，進行管控非常有必要，”在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進看來，否則，任由此類模式發(fā)展，既造成了各銀行貸款業(yè)務(wù)的成本增加，也干擾了房地產(chǎn)市場秩序，對于購房者也會產(chǎn)生潛在的風(fēng)險。各銀行要提高貸款的業(yè)務(wù)規(guī)模，關(guān)鍵還是要優(yōu)化服務(wù)，通過此類支付傭金的方式，本身不可持續(xù)。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪指出，此類返點行為對銀行和房地產(chǎn)市場存在多種風(fēng)險。對銀行而言，返點可能違反了監(jiān)管關(guān)于禁止利益輸送的規(guī)定，影響銀行的合規(guī)性，可能面臨監(jiān)管罰款、信譽受損等風(fēng)險。對房地產(chǎn)市場而言，返點可能扭曲市場定價機制，影響交易的公平性和透明度證券配資APP，降低消費者信心，不利于市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。
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