說起養老金，大家都熟知，那么“房屋養老金”是不是聽起來有些新鮮？
8月23日，國務院新聞辦公室舉行“推動高質量發展”系列主題新聞發布會，住房城鄉建設部副部長董建國表示，住建部研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制。目前，上海等22個城市正在試點。
“特別說一下房屋養老金，個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。”董建國補充道。
因此，過去的這個周末，“房屋養老金”這一概念成為公眾討論的焦點。
隨之而來的，是關于這一制度的本質、具體操作方式，以及是否需要普通民眾直接出資等問題，網絡各種解讀話題鋪天蓋地，激起了廣泛的公眾興趣和熱烈討論。
那么房屋養老金是什么？
到底要不要老百姓掏錢買單？
為什么要重提房屋養老金制度？
這一制度又將為社會
帶來怎樣的影響？
針對群眾的疑問，8月26日，住建部直屬期刊《建筑雜志社》微信公眾號發布社評文章稱，連日來，早在2022年開始就被官方多次提及要研究建立的房屋養老金制度，被嚴重誤讀！房屋養老金不是房地產稅，公共賬戶不需要老百姓出錢。
另據中國建設報，8月26日，住房城鄉建設部相關司局負責人就社會關注的房屋養老金相關問題進行權威解讀。據住房城鄉建設部，房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成。
個人賬戶就是業主交存的住宅專項維修資金，交存按現行規定執行。
公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個人負擔、不減損個人權益”的原則，由政府負責建立，從試點城市看，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔。
房屋養老金個人賬戶和公共賬戶資金共同保障房屋全生命周期的安全。
個人賬戶資金按照住宅專項維修資金管理規定，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。
公共賬戶資金主要用于房屋體檢和保險等支出。
政策演變
提出已三年，目前22個城市正在試點
雖然“房屋養老金”這一概念在住房政策領域尚屬新鮮話題，但其實這一制度并非無中生有，而是有著其歷史淵源和發展脈絡。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，房屋養老金的制度是始于“房屋安全”這個概念的，至今已經提了3年了。關于這個問題是有持續性的嚴謹的工作路線和規劃路線，也是在目前房屋安全和全生命周期的過程中持續開展的一項常態化工作。
南都·灣財社記者注意到，自2022年以來，房屋養老金制度便被多次提及。最早在2022年4月長沙自建房坍塌事故后，住建部在次月部署開展全國自建房安全專項整治，便指出要研究建立房屋養老金制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題。
2023年兩會上，部分人大代表、政協委員也建議建立房屋養老金制度，破解老房維修難題，引起社會各界熱議。全國人大代表樊蕓圍繞“房屋養老金”問題建言，認為全國人大應立法設立城鎮房屋養老金管理法，確保人民生命財產安全；全國人大代表，南京地鐵集團有限公司黨委書記、董事長佘才高提出建立房屋養老金制度的建議，探索破解房屋安全管理難題。
2023年6月，住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹會見中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟時提出，“要為人民群眾建造好房子，提高住房品質，探索建立房屋養老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。”
今年8月2日，國務院新聞發布會介紹了《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》，既強調推進城鎮老舊小區改造是實施新型城鎮化戰略的一項重點任務，也明確房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度的研究建立工作。
8月23日，國務院新聞辦公室舉行“推動高質量發展”系列主題新聞發布會，住房城鄉建設部副部長董建國提到：“住建部研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制。目前，上海等22個城市正在試點。特別說一下房屋養老金，個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。”
定義理解
重點建立公共賬戶，為存量小區管理提供資金保障
“房屋養老金，過去是指住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。”嚴躍進認為，而根據目前的改革，實際上是統一在房地產發展新模式和房屋全生命周期管理體系，對存量小區等房屋進行全方位管理的資金支持。
浙商證券（601878）在研報中指出，房屋養老金現存主要為購房者在購買房產、收房時繳納的維修金，即“住宅專項維修資金”。住宅維修金通常按照住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%收取，2008年《住宅專項維修資金管理辦法》才進入執行階段，2008年以前住房缺少維修資金。
除了部分老舊房屋缺少維修資金的情況外，這一制度在實際運作中也存在一些痛點：
資金體量小，一些老舊小區的維修資金結余不足，難以滿足日益增長的維修需求；
提取程序繁瑣，使用住宅專項維修資金通常需要大多數業主的同意，而實踐中往往難以達成共識，導致資金難以及時用于必要的維修；
續繳制度難落實，隨著時間的推移，原有的維修資金可能會逐漸耗盡，但業主對于續繳維修資金的意愿可能不高。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，房屋同進入中年的生命體是一樣的，也進入了需要體檢、養老和通過保險增加養老金的時代，但靠物業維修基金為主的資金，很難應對房屋進入中老年階段、老齡化階段到來所需要的養老金。
因此，旨在為房屋的全生命周期安全管理提供資金保障的“房屋養老金”應運而生。這個制度主要包括個人賬戶和公共賬戶兩部分，個人賬戶即現行的住房專項維修資金，而公共賬戶則是為解決涉及公共安全的問題而設立的。
“住建部本次提出試點的重點，便是把公共賬戶建立起來。”中指研究院市場研究總監陳文靜指出，目前，房屋養老金個人賬戶已通過繳納住宅專項維修資金建立起來，但僅依靠住宅專項維修資金已經難以滿足小區維護改造需求，亟須增量資金入場。
李宇嘉對此進一步分析到，未來，房屋養老金制度便如同個人養老金制度一樣，應該由幾個支柱構成：
第一支柱就是公共維修基金，由全體業主在購買新房時歸集和共同所有，進入個人賬戶。“應歸未歸”或未足額歸集，要查漏補缺、追溯補齊。
第二支柱類似企業年金，比如一定比例土地出讓金、財政獎補，公共維修資金增值收益，公積金增值收益等，這些進入公共賬戶。
第三支柱，就應該是商業性質房屋養老金，包括房屋綜合安全保險以及商業性房屋養老補充。
焦點關注
房屋養老金被誤讀，公共賬戶不需要老百姓出錢
隨著房屋養老金制度提出，公共賬戶的資金來源也成為各界關注的重點，并由此產生了一些輿情問題和市場困惑。
有網友提出疑問，這一制度是否要求老百姓出更多的費用？是否要自掏腰包給房子買養老保險？難道解決個人養老問題的同時還得給自己的房屋養老？
8月25日，一則關于“房屋養老金的收費標準”的傳言在社交平臺引起熱議。傳言稱，“上海浦東試點房屋養老金的收費標準提前透露，主要依據房屋的面積和樓層而定”，該內容還標注了不同房屋的收費細則。
但這一消息很快得到辟謠。
當日，上海辟謠平臺從上海市住建委、市房管局獲悉，該傳言不實。在8月23日的“推動高質量發展”系列主題新聞發布會上，國家住房城鄉建設部表示，“房屋養老金制度里的個人賬戶，通過繳納住宅專項維修資金，已經建立起來了。試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。”
同時，在相關政策解讀中明確，公共賬戶的款項來自公共資金，按照“不增加個人負擔，不減損個人權益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道，不會加重業主負擔。
上海辟謠平臺核查發現，傳言所涉的具體數字，在2011年外省市發布的專項維修資金管理辦法操作細則（試行）里就已出現，并非房屋養老金的收費細則，希望大家理性對待網絡傳言，不信謠、不傳謠。
8月26日，住房城鄉建設部唯一直屬期刊出版單位《建筑雜志社》發布社評文章稱，連日來，早在2022年開始就被官方多次提及要研究建立的房屋養老金制度，被嚴重誤讀！房屋養老金不是房地產稅，公共賬戶不需要老百姓出錢。
文章稱，房屋養老金和房地產稅完全是兩回事，傳言房屋養老金是另一種房地產稅，純屬混淆視聽、牽強附會，是刻意誘導，以此引發大眾誤解。其中還提到，正如很多專家所言，養老金公共賬戶資金來源渠道主要有：城市政府可以通過地方財政補貼一點、土地出讓金歸集一些、原公房出售資金等多渠道歸集。
對于公共資金錢從哪里來的問題，部分業內專家也給出了見解。
陳文靜認為，按一定比例計提項目土地出讓金、維修資金的增值收益、財政補貼、創設配套金融產品等或是重要探索方向。
“公共賬戶就是由政府搭建的平臺，但最終資金的使用也是歸屬于小區和業主的。”嚴躍進認為，公共賬戶的資金來源，主要有幾種：包括土地出讓金的提取、老舊小區相關撥款資金和專項資金、發債資金、小區獎勵資金和小區運營收入、房改階段各類補貼資金等。資金來源是充裕的，同時也有比較清晰的改革路線。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪同樣指出，當下建設重點是養老金“公共賬戶”，款項來自公共資金，由地方政府探索資金籌集渠道；房屋養老金與個人有關的部分，也即現行的住房專項維修資金，養老金公共賬戶不會加重業主額外負擔，市場需理性看待每一項新制度的探索。
政策影響
穩定市場，帶動相關產業發展
關榮雪表示，房屋養老金目的便是為保障房屋安全進行制度性兜底。而與此同時，房屋養老金制度的建立對優化居民住房條件、穩定房地產市場發展、帶動相關產業發展等方面也具有重要的積極意義。
首先，房屋養老金制度的建立旨在解決既有房屋的維修資金來源問題，通過多渠道籌集資金，形成一個穩定的用于存量房安全體檢、安全管理、維修更新補助的資金池，從而確保房屋的安全性和耐用性，減少未來房屋維護和更新的壓力，為居民提供更加安全的居住環境。
其次，房屋養老金的實施也將提升老舊住房的價值，為市場上購房群體提供更多選擇和保障，增強市場信心，促進房地產市場健康平穩發展。另外，隨著房屋養老金的增加投入，裝修、建材等行業也可能將得到發展和壯大，促進經濟增長。
嚴躍進同樣表示，房屋養老金從資金上解決了問題，也必然帶動新一輪城市老小區的改造和管理，自然也帶來很多新機會。其主要包括建筑建材、資金管理業務等。
8月26日，國盛證券在研報中提到，房屋養老金制度主要使用公共資金建立公共賬戶，按照“不增加個人負擔、不減損個人權益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道，潛在資金來源包括地方財政補貼、土地出讓金按比例撥付、住房公積金增值收益分配等，旨在彌補個人賬戶資金規模有限、提取流程繁瑣的制度短板，有望為存量房安全體檢、安全管理、維修更新補助提供穩定資金池。
該項政策受益方向主要有兩個：
一是，存量房檢測市場規模超900億元，房屋養老金落地有望加速需求放量。當前我國存量房面積超300億平米，且老舊住房占比持續攀升，安全隱患突出，參考《深圳市既有房屋結構安全隱患排查辦法》，假設建造滿20年起需進行定期檢測，對應待檢存量房面積約132億平米，按照檢測單價7元/㎡測算存量房檢測市場規模約924億元，空間廣闊，后續房屋養老金制度落地有望為定期檢測提供資金支撐，加速下游需求放量。
二是，房屋質量保險評估。當前我國多省市穩步推進工程質量潛在缺陷保險制度，目前廣州、上海、重慶、北京等地已在住宅項目中強制執行，要求住宅工程強制投保。此次會議將“房屋安全保險”作為房屋安全管理長效機制三項制度之一，后續預計將在更多省市鋪開，有望帶動工程質量保險評估需求上行，相關業務包括前期質量風險識別與評價、全過程質量風險控制、輔助制定承保策略等。
值得一提的是股票配資網平臺網址，截至8月26日收盤，“房屋養老金”相關概念股走勢活躍。其中，房屋檢測龍頭國檢集團（603060）、上海建科（603153）和建科股份（301115）等漲停；第三方工程質量評估龍頭深圳瑞捷（300977）盤中一度漲超10%。
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