這次建立的房屋養老金制度，主要是使用公共資金、建立房屋養老金公共賬戶。
住房和城鄉建設部副部長董建國在8月23日國新辦舉行的“推動高質量發展”系列主題新聞發布會上表示，住建部研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制。目前，上海等22個城市正在試點。
事實上，房屋養老金并不是被首次提及，早在2022年住建部就已經提出了要建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險這三項制度。但是，此次房屋養老金被再次提及后，8月25日，一則關于“上海房屋養老金的收費標準”的傳言在網絡熱議。隨后，相關部門回應：傳言不實。同時，某些自媒體將房屋養老金解讀成了“變相”征收房產稅，一時間引發輿論熱議。
鑒于此，貝殼財經梳理了房屋養老金的五問五答，一方面方便更深入理解“房屋養老金”政策，一方面也對自媒體的誤讀進行辟謠。
提問1：房屋養老金是什么？
答：房屋養老金可以理解為住宅專項維修資金，但是此次房屋養老金制度將涉及到資金籌集、管理和提取等新的管理辦法。
所謂“房屋養老金”，是指住宅專項維修資金，用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后，日常維修以外的大、中修，更新改造的資金。同時也是保障居住條件，延長房屋使用壽命的必要保障。
早在2022年5月，國務院辦公廳印發《全國自建房安全專項整治工作方案》，就提出“完善房屋質量安全強制性標準，研究建立房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險等制度”。2023年3月，住房和城鄉建設部等15部門聯合發布《關于加強經營性自建房安全管理的通知》，要求各地積極探索創新房屋安全管理方式方法，開展房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險試點。
那么，既然有住房專項維修資金，又為何推出“房屋養老金”制度？
我國部分地區的老舊房屋體量大，但住宅專項維修資金體量小，難以滿足房屋維修需求。一方面，維修基金在使用時存在諸多限制條件：動用住宅專項維修資金要求2/3以上業主參加、過半數同意，門檻過高，程序漫長，受申請動用程序繁瑣等因素影響，當前住宅專項維修資金的提取率較低。2022年底，北京商品住宅專項維修資金提取率不足10%；2019年底，山東的提取率只有3.3%。另一方面，部分老舊住宅維修資金嚴重不足，續繳制度難以落實。2004年，住宅專項維修資金成為辦理房屋產權證時必須繳納的費用，但之前的“房改房”和部分商品房沒有繳存住宅專項維修資金。此外，2004年左右的商品房和經濟適用房的價格較低，以北京為例，當時的經濟適用房價格在1500元/平米左右，商品房的價格集中在4000元至8000元/平米范圍內，住宅專項維修資金繳存基數低，部分小區余額已不足1/3，資金續籌困難。
由于住房安全治理機制不完善，房屋隱患多，補齊房屋安全治理領域的短板迫在眉睫，政府不得不對既有房屋安全承擔更多責任，推行房屋養老金制度改革迫在眉睫。
提問2：房屋養老金的錢從哪兒來?
答：此次建立的房屋養老金公共賬戶不會加重業主負擔。
在8月23日當天的新聞發布會上，國家住房和城鄉建設部已明確表示，“房屋養老金制度里的個人賬戶，通過繳納住宅專項維修資金，已經建立起來了。試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。”
在住建部的官網上，中國社科院保險與經濟發展研究中心副主任，中國社科院金融研究所創新工程執行研究員閻建軍解讀稱，房屋養老金制度改革的關鍵舉措是建立公共賬戶，公共賬戶的首要用途是為房屋公共體檢提供資金。試點城市以人民安全為宗旨，勇于擔當，采用了財政出資方式為公共賬戶籌資。除了公共賬戶之外，房屋養老金還設立了個人賬戶，個人賬戶是基于已經運轉二十年的住宅專項維修資金制度，無需人民群眾在現行制度之外另行繳存維修資金。
中央財經大學教授、法學院院長尹飛也指出，這次建立的房屋養老金制度，主要是使用公共資金、建立房屋養老金公共賬戶。目前，房屋養老金公共賬戶的款項來自公共資金，按照“不增加個人負擔，不減損個人權益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養老金公共賬戶不會加重業主負擔。
上海市房地產科學研究院院長、研究員嚴榮也表示，既然公共賬戶是針對公共部位帶來的公共安全問題，資金來源自然要由公共部門來籌集，主要來源包括城鎮土地出讓收益，這體現“取之于房、用之于房”的原則，另外還可以來自于老舊小區改造資金以及其他財政資金。所以，當前研究建立公共賬戶并不需要老百姓直接出錢。當然，在管理模式上，公共賬戶要實行統籌管理，與個人賬戶有區別。所以，探索建立房屋養老金制度，政府設立公共賬戶，是堅持人民至上、生命至上，統籌發展與安全的重要舉措。
提問3：“房屋養老金”與房產稅有什么關系？
答：沒有關系。
房屋養老金和房產稅當然沒有關系。此次人們之所以將兩者同時提及，根源來源于某些自媒體的解讀。最初，一則關于“房屋養老金的收費標準”的傳言在社交平臺引起熱議。傳言稱，“上海浦東試點房屋養老金的收費標準提前透露，主要依據房屋的面積和樓層而定”，其中還標注了不同房屋的收費細則，而后該消息被解讀為“變相”征收房產稅。
這一消息也在8月25日被上海市官方辟謠。8月25日，貝殼財經記者從上海市住建委、市房管局獲悉，該傳言不實。同時，記者核查發現，傳言所涉的具體數字，在2011年外省市發布的專項維修資金管理辦法操作細則（試行）里就已出現，并非房屋養老金的收費細則，更與房產稅無關，希望大家理性對待網絡傳言，不信謠、不傳謠。
提問4：何謂“三者合一”的房屋養老金制度？
答：此次推出的“房屋養老金”制度是“三位一體”的。住建部指出，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進解讀稱：住建部正加快推進城鎮房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度試點工作。三項工作環環相扣，其中房屋體檢是基礎，強調對房屋安全質量的檢查;房屋養老金屬于從常態化安全檢查角度進行，屬于保養環節;房屋保險則是從風險化解和分散角度進行，有助于確保房屋安全中各類保障的落實。全生命周期安全管理長效機制的建立，具有積極的意義，充分說明當前房屋安全管理有更好的制度保障，也在很大程度上促進房屋安全建設和管理，既是住房建筑層面的長效機制體現，也有助于更好保障人民群眾的住房權益。”
這也意味著，房屋養老金制度應“多支柱”構成。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉進一步解釋：“第一支柱就是公共維修基金，由全體業主在購買新房時歸集和共同所有，進入個人賬戶。“應歸未歸”或未足額歸集，要查漏補缺、追溯補齊。第二支柱類似企業年金，比如一定比例土地出讓金、財政獎補，公共維修資金增值收益，公積金增值收益等，這些進入公共賬戶。第三支柱，就應該是商業性質房屋養老金，包括房屋綜合安全保險以及商業性房屋養老補充。”
提問5：房屋養老金制度如何落地？
答：從試點到全國。
目前，住房和城鄉建設部正在22個城市進行房屋養老金試點，這些城市包括：上海、北京、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢、天津、青島、長沙、鄭州、西安、沈陽、合肥、福州、廈門、濟南、寧波、無錫。
上海作為中國第一個邁入存量房時代的城市，探索落地三項制度的必要性不言而喻。在近日舉行的上海市十六屆人大常委會第十五次會議（擴大）上，上海市市長龔正明確，截至2023年底，上海全市城鎮既有住房建筑面積超過7.6億平方米，大量房屋開始步入“中老年”。為此，上海將探索實施三項制度。一是房屋定期體檢制度，主要是定期對房屋進行全面檢查，及時發現房屋存在的問題，對癥下藥消除安全隱患。二是房屋安全保險制度，在房屋面臨較大風險、需要動用較大資金時，發揮保險托底作用。三是房屋養老金制度，主要服務于房屋體檢、房屋保險以及房屋“小修小補”的支付。
上述會議明確，上海考慮分兩步推進：第一步，今年先行在浦東等區開展試點；第二步，在試點基礎上，明年全市推開。
記者 徐倩十大配資代理公司
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