房地產市場步入存量時代，房屋維護和管理成為焦點。近日在國新辦舉行的新聞發布會上，住房和城鄉建設部副部長董建國宣布，正在研究建立房屋體檢、房屋養老金和房屋保險制度，旨在構建一個全生命周期的房屋安全管理長效機制。目前，上海等22個城市已經開始進行試點。由此，也引發關于房屋“養老”的熱議。
關于公共賬戶資金來源，業內也給出諸多建議，多位行業專家表示，按一定比例計提項目土地出讓金、維修資金的增值收益、財政補貼、創設配套金融產品等或是重要探索方向。此外，要立足小區“更安全”和“更增值”的角度獲得社會資金導入。通過房屋養老金制度，本身可以帶動小區安全性提高和增值空間增大，其背后完全可以產生積極正向的現金流，以更好支撐此類賬戶的建立。
為房屋安全進行制度性“兜底”
房屋養老金，顧名思義就是為房子設立的“養老保險”，在設置上分為個人賬戶和公共賬戶。目前，房屋養老金個人賬戶為已有的住宅專項維修資金，所謂“房屋養老金”本質上就是過去的住宅專項維修資金。住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金，如內外承重墻體、樓板、屋頂以及樓梯間走廊等。
在8月23日國新辦舉行的新聞發布會上，董建國明確表示，房屋養老金制度里的個人賬戶，通過繳納住宅專項維修資金，已經建立起來了。試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。
“之所以政府要把公共賬戶建立起來，也是因為個人賬戶不夠用了?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，面對即將到來的房屋“老齡化”，目前的物業維修基金，不管是規模還是“歸集-提取-使用”的機制，都無法應對2040年80%的房屋將進入中老年階段需要的大體量資金支持。
對于李宇嘉提到的物業維修基金機制問題，記者了解發現，目前，維修基金在使用時存在動用住宅專項維修資金要求2/3以上業主參加、過半數同意等諸多問題。同時，受程序漫長、申請動用程序繁瑣等因素影響，當前住宅專項維修資金的提取率較低。
而根據目前的改革，實際上是統一在房地產發展新模式和房屋全生命周期管理體系，對存量小區等房屋進行全方位管理的資金支持。從而有效解決物業維修基金不足或提取時無錢可用等問題，需要用的時候立馬就用。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪同樣表示，當下住房維修及安全管理，最大的問題是“錢不夠”，從老舊房屋體檢，到出現問題后的維修，現有資金池不能滿足日增的安全管理需求，住宅維修基金制度需要升級，如今政策提及的房屋養老金，目的便是為保障房屋安全進行制度性“兜底”。
公共賬戶資金來源是什么？
研究建立房屋養老金制度，也是為了探索建立一個穩定的能用于存量房安全體檢、安全管理、維修更新補助的資金池，減少未來存量房規模越來越大、支出越來越大的壓力。近年來，政府部門多次提出要研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度。
事實上，房屋養老金并不是被首次提及，早在2022年住建部就已經提出了要建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險這三項制度。目前，上海等22個城市已經開始進行試點。
養老金公共賬戶資金來源渠道主要有：城市政府可以通過地方財政補貼一點、土地出讓金歸集一些、原公房出售資金等多渠道歸集。
除上述渠道外，市場化探索也必不可少。易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，當前地方政府在財政壓力下，要確保公共賬戶賬款的充足，其實需要有三個原則：量力而行循序漸進，要基于財政壓力和一些重要資金來源的壓力，有序規劃時間表。對于公共賬戶的建立和資金的注入，是需要一個持續性的時間的，而不是簡單地注資。即需要有一些持續循環的賬戶管理思路。此外，要立足小區“更安全”和“更增值”的角度獲得社會資金導入。通過房屋養老金制度，本身可以帶動小區安全性提高和增值空間增大，其背后完全可以產生積極正向的現金流，以更好支撐此類賬戶的建立。
嚴躍進稱，客觀上要求一些急難愁盼和風險較大的小區率先改革和試點，不斷探索出“財政支持+市場化探索”之路。
“住建部提出試點的重點就是把公共賬戶建立起來，而公共賬戶的資金來源也成為各界關注的重點，按一定比例計提項目土地出讓金、維修資金的增值收益、財政補貼、創設配套金融產品等或是重要探索方向?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O陳文靜解讀稱。
李宇嘉也建議稱，房屋養老金制度應該囊括商業性房屋養老金，包括房屋安全保險以及商業性房屋養老金。對于商業性房屋養老金，期待商業銀行能創新金融業務，從按揭投放為主轉到金融支持房屋運維為主，基于老舊小區改造探索出可持續的模式。
“有進有出”的可能形式
房地產的問題更加錯綜復雜，最近幾年的一些問題，如燃氣管道爆炸的事件，已經不是簡單的物業維修的概念。又比如說停車庫被水淹的事件，其具有偶發性但具有強破壞性，和傳統的房屋漏水等問題是完全不同的。對于此類問題需要有比較系統和全面的資金支持，建立包括房屋養老金等制度在內的內容。
資金籌集是其中一個環節的過程，而如何使用也是后續要積極研究的一項重要工作。
小區維修基金夠不夠，誰說了算？如果不夠怎么辦，小區業主怎么決策？此類問題涉及資金使用的內容。嚴躍進稱，隨著房屋養老金制度的建立，實際上物業管理模式、業委會治理模式等都會發生系統的變化。這期間將會和智慧小區、房屋安全定期評估制度等進行系統結合，同時也會落實資金全程監測制度。
同樣關鍵的還有資金退出機制。在嚴躍進看來配資服務平臺，“房屋養老金是否可以提取”是個開放的問題。目前主要是資金籌集工作，所以談“提取”，其實還沒上升到很迫切的階段，只能作為一個待定的工作任務。后續完全可以探索“有進有出”的模式，本身也應該符合“資金籌集-資金使用-資金退出”等模式，也可以參照住房公積金管理的模式。關鍵是資金后續應該有增值運作的模式，比如說明確此類資金和購買國債、購買保租房REITs產品等結合。
文章為作者獨立觀點，不代表股票配資知識網觀點
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