國泰君安證券發(fā)布研究報告稱，無論是對預售制度的改革、還是針對融資模式的進一步創(chuàng)新，房企發(fā)展的核心競爭力從信用向實物轉移的方向已經(jīng)確立。相比于信用的填補，實物量的填補更加關鍵，預計房屋養(yǎng)老金的探索速度并不慢。維持板塊的兩端配置建議，一方面選擇低杠桿的龍頭企業(yè)，另一方面關注重組進展。
房屋養(yǎng)老金，是基于維修基金的新提法，包含了更多內(nèi)容，整體來看，接近于城市更新。對于房屋來說，個人賬戶中已繳納維修基金對應款項，是在新房購置后就已繳納的部分，且一般情況下，需要在繳納后才有房產(chǎn)證等證照辦理。對于維修基金的用途，大多也都是用于小區(qū)的大修翻新，日常維護并不會動用維修基金。目前，一二城市已經(jīng)積累了較多的老舊小區(qū)，盡管過去通過城市更新的方式有所推進，但市場化的手段并不充裕，行政色彩較重。
需要把房屋養(yǎng)老金放在地產(chǎn)新模式的高度去理解，且其和房產(chǎn)稅并不一致。盡管市場更多的在討論是否類似于房產(chǎn)稅做了重復繳納等，但其還是有較大差異。參考海外經(jīng)驗，房產(chǎn)稅不僅僅是地方稅種，甚至在部分地區(qū)，更像是“街道稅種”，以一個片區(qū)的支出來反推需要繳納的房產(chǎn)稅，再分攤至房屋上。房屋養(yǎng)老金，在形式上有一定類似，但更加聚焦，這是針對房屋本身的修繕，因此，其最終的目的是改善城市面貌，并在一定程度上提高城市的集約化程度，對城市發(fā)展有利。
按照新聞發(fā)布會，住建部表態(tài)公共賬戶是未來的重點，能提高居民參與舊改的積極性，預計將帶來實物工作量的增長。國泰君安證券在2024年5月發(fā)布的《產(chǎn)能出清，轉機在即》報告中已經(jīng)提到了城市半徑擴大的進程將放緩，這是城市化進程到一定程度之后的結果，城市更新會成為未來城市發(fā)展的主旋律。從居民自發(fā)的選擇提取維修基金并用于小區(qū)更新來看，其積極性并不高，甚至部分居民對此并沒有明確的意識。于是，通過政府公共賬戶介入的方式，能夠提高居民的參與度，改善周邊環(huán)境，并帶動實物量的增長。
房企改變?nèi)谫Y模式已經(jīng)是未來趨勢，從信用轉移至實物的過程將持續(xù)推進，填補實物量比填補信用更為重要。無論是對預售制度的改革、還是針對融資模式的進一步創(chuàng)新，房企發(fā)展的核心競爭力從信用向實物轉移的方向已經(jīng)確立。相比于信用的填補，國泰君安證券認為炒股開戶配資平臺，實物量的填補更加關鍵，預計房屋養(yǎng)老金的探索速度并不慢。維持板塊的兩端配置建議，一方面選擇低杠桿的龍頭企業(yè)，另一方面關注重組進展。
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